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福津市・古賀市・宗像市の新生不動産で
実際にあった不動産に関するご相談事例をご紹介。
不動産に関する
ご相談事例
不動産・金融・建築の専門家が安心・丁寧にワンストップでサポートいたしますのでお気軽にご相談ください。
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中古住宅を売却する際のご質問事項
中古住宅を売却する際の手続きの流れを教えてください。
大まかな流れは以下のようになります。
- 売却物件の下見・ヒアリング
- 売却希望条件、販売時期、注意点、告知事項、秘密事項、必要なもの、必要経費等をお打合せさせていただきます。
- 物件調査と査定価格のご提示（無料査定）
- 都市計画法、建築基準法、その他法令の物的な調査、権利関係の調査を行い相場調査、成約事例を整理し、査定書をお作りしてご説明いたします。
- 媒介契約の締結（無料）
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販売価格決定後、媒介契約を締結させていただきます。
他、告知書や設備表の作成、任意でインスペクション（建物状況調査）についてご説明をさせていただきます。
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販売価格決定後、媒介契約を締結させていただきます。
- 販売活動
- 主にインターネットのサイト掲載、ポスティングチラシ、オープンハウスで幅広く営業を行ってまいります。当社はオープンハウスを得意としておりますので、他社様と大きく違うところは、インターネットだけに頼らず一軒一軒チラシをポスティングしてオープンハウスを行う、地道に労力を惜しまず、足で稼ぐ営業を行います。ご安心してお任せください。
- 売買契約
- 買主様を見つけたら売買契約を締結いたします。先ずは重要事項を説明しその後、売買契約書のご説明を行います。内容のご理解、ご確認の元、署名捺印をいただき、同時に契約手付金を授受いたします。
- 残代金決済とお引渡し
- 平日、金融機関で司法書士立会いの下、残代金の受領、鍵のお引渡しを行い一通りが完了します。
- ※仲介の場合は、一般顧客を探す営業を行うため、通常、販売期間が3～6ヶ月かかるケースが多いです。
主に以下の項目を調べさせていただきます。
- 権利関係（権利証、法務局で調査）、都市計画法、建築基準法、その他法令関係の調査（市役所他）、インフラの整備状況等。
- 建物の下見、間取り、構造、築年数、リフォーム履歴、設備の経年状況等のプラスマイナスポイント。
- 周辺環境、駅・バス停からの距離、生活施設調査。
- マンションの場合は室内状況、その他、共用部分の管理内容や維持修繕内容等です。
居住中で売り出す場合は「見た目」、「第1印象」が肝心です。室内を清掃、整理整頓していただき、購入者目線でどう見えるかをお考えいただくとよいかもしれません。
見学者が来る前に室内の明るい雰囲気が出せているか、暗い部屋はないか、全室照明をつけてイメージアップが図れるよう心配りをお考えください。
また、見学中にお客様から質問事項が出ることがあります。その場合はお客様に直接返答せずに、先ずは不動産会社を介してから対応していただくようお願いいたします。
その他、室内の汚れ、キズで目立つところは、自分で直せるところは軽く修繕しておいていただくとイメージアップにつながります。
その会社の規模、大手、中小企業にかかわらず、先ずは担当者の業界実績、実務経験、人柄、信頼性、熱意、真心があるかどうかは、販売面においては一番、重要なポイントです。売却面においても共通するもので考えは同じです。大手に頼んでまずは一安心ということはありません。大手の不動産会社の営業マンでも全員が期待に沿える社員が揃っているとは限りません。むしろ地域で長年実績を積んだ地道な会社の方が機動性があり、期待以上の働きをすることが往々にしてございます。
中古マンションを売却する際のご質問事項
住宅の住み替えには「売却先行型」と「購入先行型」の２つのパターンがあります。
以下、それぞれのメリット、デメリットをご紹介いたします。
- 売却先行型（売り先行）
-
メリット：
- まず先に販売をかけますので売却価格が確定し、買換えの資金計画が目途が立てやすくなります。
- ゆっくりと売ることもできるので、売却期間の調整が売主サイドでつけやすい。
-
デメリット：
- 買い手が出てきて引渡しまでに購入物件が見つからない場合は賃貸等の仮住まいが必要になることがある。
- 売却物件に買い手が付いた場合、引渡し期日に間に合わせるため、急いだあまりに購入物件の希望条件を妥協してしまった。
-
- 購入先行型（買い先行）
-
メリット：
- マイペースで家さがしができる。
- 工事中の未完成物件を購入する場合は、完成までに期間的な余裕がある場合もあり、それまでに今の住まいを売ればよいので、買換え時期のタイミングが取りやすい。
-
デメリット：
- 移転先の物件を購入した後、引渡しを受けるまでに今の住まいが売れなけば、住宅ローンを二重払いする可能性がある。
- 売却物件が予想通りに売れず、予定金額を下回った場合は、調達資金計画の見直しが必要になる場合がある。
- どちらのタイプが良いかはその時の経済情勢、タイミングを売主様と十分吟味、検討させていただいて上で決定しお手伝いしてまいります。
-
売却時期と購入時期をなるべく同じタイミングで行えることがポイントになってきます。そこは営業マンの力量が左右するところですので、経験豊富な当社のスタッフに安心してお任せください。
まずはご相談を受けさせていただくことからが出発点になります。十分にヒアリングをさせていただいた上で親切丁寧に質疑応答させていただきます。それからご準備いただくものをご説明させていただきたいと思います。
今のお住まいの販売スケジュール、移転先の購入スケジュールを紙面をもって丁寧にご説明させていただきます。買換えは時期とタイミングがポイントになります。経験豊富な当社のベテランスタッフに安心してお任せください。
売却価格でローンの残債を消せるかどうかが、購入物件において調達資金の組立、新たに住宅ローンを組む際のポイントになります。売却価格がローンの残債を下回りそうな場合でも、新たに購入する物件の住宅ローンで売却の差損分も含めてローン組みできる場合もございます。金融機関への相談が必要になりますが、ローン組みを含めて当社が全面的にお手伝いしていきますので、お気軽にご相談ください。
売却に関するご質問事項
早急に現金化したい場合は当社で「買取り」することもできます。買取りの場合は買取り契約から残代金決済まで最短１～2週間で可能です。
ただし、買取りの諸条件によってはご希望に沿えない場合もございますので、予めご了承ください。
オープンハウスを主力とする当社は、購入者・見学者目線で「第1印象」を検討し、物件がお客様にどのように見えているかということを常日頃考えております。やはり「第1印象」が重要ポイントになりますので、物件案内の際には整理整頓、清掃、臭いがしないか（室内換気）、明るいかどうか（照明の他、失礼ながら売主様の雰囲気も含めて）をチェックしていただきたいと思います。
価格査定の際に近隣の売却事例、販売中の事例をお出し、その他、建物の程度の良しあし等を加味して、総合的な検討判断を行ったうえで売出し価格を決定いたします。物件の売却価格はその時の経済情勢やタイミングも左右します。近隣の相場よりも極端に高く売り出すと（相場の2～3割増し）、いつまでも売れ残ってしまい、最終的には在庫物件処分セール化してしまうことにもなりかねません。当社は適正価格を念頭に置いておりますが、売主様の諸事情も踏まえ、なるべくご希望に沿う形を取らさせていただきます。（買主様も高く買い過ぎたということは後々わかるものです。売主様、買主様双方が心底喜んでいただくためには適正価格という理念が非常に重要です。）
土地の買取りに関するご質問事項
仲介は一般顧客の中から購入希望者を見つける販売活動を行い、売主買主双方の間に立って、売買契約、残代金決済、お引渡し業務を仲立ちすることが仲介業務になります。
一方、買取りは当社が直接買い上げさせていただきますので、仲介手数料がかからずダイレクトに取引をさせていただくことで、手続きのスピードが早く進められます。よって、売主様にとってのメリットは以下のようになります。
- 早急に現金化できること。
- 買換え（住み替え）の場合は、次の購入物件の資金計画が立てやすい。
- 現地売り出し看板の設置等、販売活動をすることがないので、ご近所に知られることが心配な場合は秘密のうちに売却処分することができる。等のメリットがございます。
仲介、買取のメリット、デメリットも含め、十分に協議したうえでお手伝いをさせていただきます。
上記①②③の他にさらに付け加えると
- ④ 仲介手数料がかからない。
- ⑤ 相続物件の場合は故人の残置物処分も当社でお任せ可能です。
「買取り」は自動車の「下取り」をイメージしてもらうと分かりやすいかと思います。
買換え（住み替え）についてのご質問事項
お客様にとっての住み替えのメリット、デメリットを十分にご検討ください。なぜ住み替える必要があるのか？ その時期はいつが良いか？ これらの「キッカケ」を把握しておくことは重要です。その上で
- 先に今の住まいを先行して売却する（売却先行型）
- 先に移転先の購入物件を探す（購入先行型）
-
のどちらが良いかを協議させていただき、どちらで進めるかご選択いただきます。わからないことはなんでも当社の経験豊富な営業スタッフから親切丁寧にご説明、打合せをさせていただきます。
住み替えの場合は特に「時期」、「タイミング」を合わせることができるかがポイントになります。
自分では難しいと思われることは当社のスタッフが全力でお手伝いをさせていただきますので、安心してお任せください。
「購入先行型」についての内容は以下の通りです。
- 購入先行型（買い先行）
-
メリット：
- マイペースで家さがしができる。
- 工事中の未完成物件を購入する場合は、完成までに期間的な余裕がある場合もあり、それまでに今の住まいを売ればよいので、買換え時期のタイミングが取りやすい。
-
デメリット：
- 移転先の物件を購入した後、引渡しを受けるまでに今の住まいが売れなけば、住宅ローンを二重払いする可能性がある。
- 売却物件が思い通りに売れず、予定金額を下回った場合は、調達資金計画の見直しが必要になる場合がある。
-
ご注意していただきたいことはデメリットの内容です。いずれもリスクが出てきますので、ポイントは今の住まいの販売価格の見通しをしっかりと把握し、担当スタッフと打ち合わせしておくことが重要になります。そこを押さえておいていただければ「購入先行型」でもスムーズに事が運べると考えます。詳細なスケジュールは当社スタッフが組立をお手伝いいたします。
「売却先行型」についての内容は以下の通りです。
- 売却先行型（売り先行）
-
メリット：
- まず先に販売をかけますので売却価格が確定し、買換えの資金計画が目途が立てやすくなります。
- ゆっくりと売ることもできるので、売却期間の調整が売主サイドでつけやすい。
-
デメリット：
- 買い手が出てきて引渡しまでに購入物件が見つからない場合は賃貸等の仮住まいが必要になることがある。
- 売却物件に買い手が付いた場合、引渡し期日に間に合わせるため、急いだあまりに購入物件の希望条件を妥協してしまった。
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売り先行の場合は、売却物件の適正価格の判断、引渡し時期が売主サイドで把握しやすいため、あとは購入する物件の価格、時期、タイミングがポイントになります。実際のケースとして多いのは「売却先行型」で「購入先行型」と比べると金銭的な面でのリスクが少ないと言えます。購入物件についても当社が全力でお探ししお手伝いしてまいります。
❶ 家の売却に必要な主な諸費用は以下の通りです。
- 売買契約書に貼る印紙代金
- 不動産会社に支払う仲介手数料（契約時半金、残代金決済時半金）
- ローンの抵当権抹消登記料（司法書士）
- 住所変更登記料（家の住所と現住所が異なる場合）
- 固定資産税の日割り精算金（買主から受取り）
- 管理費・修繕積立金等の受領精算（マンションの場合）
❷ 家の購入に係る主な諸費用は以下の通りです。
- 売買契約書に貼る印紙代
- 不動産会社に支払う仲介手数料（契約時半金、残代金決済時半金）
- ローン関係費用（保証料、事務手数料、借入契約書に貼る印紙代）
- 登記料（司法書士）
- 固定資産税の日割り精算金（売主へ支払）
- 管理費・修繕積立金の支払い精算（マンションの場合）
他、物件の評価額によっては、お引渡し後に県税事務所から不動産取得税が来ることがあります。税額を軽減できる場合もございます。詳しくは営業スタッフが諸費用明細をお作りいたします